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[摘要] 老四方在很多人印象中更新速度较慢,当你摊开城市地图后,会发现这一次轮到了老四方西部,绿城开平路“地王”的诞生是老四方西部提速的节点性展示。

青岛第二批次土地拍卖如约而来,各大开发商都有所斩获。而第一次17家房企鏖战164轮熔断老四方开平路45号地块依旧历历在目,像万科、保利、龙湖、华润、中海、绿城等大鳄厮杀的地方除了策略,押宝的背后是对区域的研判,接下来会有更多重量级开发商落子老四方西部。

老四方在很多人印象中更新速度较慢,当你摊开城市地图后,会发现这一次轮到了老四方西部,绿城开平路“地王”的诞生是老四方西部提速的节点性展示。

市北区东进之后崛起了新都心和浮山后,为了解决东西发展不均衡,今年市北区发布的“十四五规划”将能量集中在西部,进行片区内的产业、配套以及人才层次的升级,RCEP试验基地是“十四五”期间市北区发展的主阵地,基地位于老四方西部,市北区政策和利好倾斜于西部,重心西移。同时又与青岛十四五规划的“强湾聚心”发展规划叠加,成为重要战略发展节点。

老四方西部在市北区“十四五规划”占位很高,旨在城市中轴线上,继新都心、浮山后打造一个新的核心,实现市北区东西并进,重塑市北区格局。

老青岛人眼中城区鄙视链中老四方位于中上层,具有高度的人口聚合度和地缘认可度,又与市南西部不同,老四方西部“腾笼换鸟”之后有大片可开发的土地,纵深的可开发空间承载新的城市发展规划,既是有机更新的复兴又是重启。

高经济效益产业聚集,塑造新的城市单元

浮山后是居住区,新都心、CBD以及台东可以说是商务居住综合区,市北唯独缺少可持续发展的产城融合区。产城融合是集合了产业、人口、经济等城市资源的能量场,产业和居住相融合,既解决上下班的交通问题,还把生活、产业集群、生态融合在一起,场景动线化,形成了新的生活和工作城市单元。

而市北各大片区土地开发趋近饱和,只有老四方西部土地资源可以承载市北产业转型。老四方西部从原始劳动密集型的工厂升级成高附加值优质产业,发展更高效,产业驱动为区域引流高质量人才,产业兴城实现片区能级爬升。

市北区作为主城区的核心腹地,规划多为高经济效益的产业,更是借助RCEP青岛经贸合作先行创新试验基地的国家战略的东风,建设滨海产业创新走廊。市北区确立了“1+6+N”产业发展格局,其中“6”便是以6个千亩产业集聚区为支撑,其中4个都位于滨海新区,包含新材料千亩园区、大健康千亩园区、跨国企业总部千亩园区以及人工智能千亩园区。


百洋大健康产业园部分规划

占地1300亩的百洋大健康产业园,我国首个健康城市综合体的首开区,由大健康总部基地、国际医疗AI基地、高端智造研发基地、智能健康服务基地等四大功能组团构成,形成国际级健康科技生态产业集群。百洋国际健康城市客厅项目一期2020年7月开工建设,目前进入收尾阶段,预计2022年投入使用,而明天健康产业园将继续拿地扩容。

千亩高端新材料产业集聚区是以青岛科技大学为核心,整合辖区橡胶谷、纺织谷、国家大学科技园、中航工业青岛科技园、启迪协信青岛科技城等资源,以橡胶化工、金属合金等为重点方向的产业聚集区。目前,基地已完成公共区域装修设计,已有精锐视觉、科大有志、八亿轮胎等5家企业意向入驻。

市北拿出1000亩用地集中打造人工智能产业集聚区,着力引进培育人工智能、机器人、云计算、智能制造等领军项目、行业龙头和特色产业集群。青岛人工智能国际客厅2020年7月启用,签约海尔卡奥斯、达闼科技等35家人工智能企业。

市北区千亩跨国企业区域总部集聚区进程晚,启动项目是绿地海外滩的双子塔,目前项目地下部分已经完工。

此外,投资200亿的中车智汇港,聚焦核心创新创研新动能,吸附高端产业人才,已和四方所、华为、建设银行、深圳天安云谷等多家企业签订合作意向,计划创造就业岗位2万个,目前已经开工。

这些大项目基本规定了老四方西部新产业形态,更将催生出以健康医疗、人工智能、总部经济、新材料、城市生活为主导的经济因子,形成空间形态产业街区,这是城市发展的方向。

至此,城市中轴线、城市规划、产业发展以及配套的更新将演绎老四方西部的城市更迭。

高浓度城市资源挤压,拱出新的中心

老四方西部还将配套预期强化落地,更新提速,资源再分配,完成城市生长。

配套中最核心的是地铁,地铁网让城市版图和资源交织的更扎实,对内交通大循环,提高了板块便利度,同时带来虹吸效应,注入强劲动能。不仅仅是距离上的拉近,更是能级的带动。


青岛地铁三期批复规划

途经老四方西部的地铁M1已经空载运行,预计春节正式运营,绿城·和锦诚园和中海寰宇时代将成为开通地铁在售楼盘;M5最近得到国家发改委批复,这两条地铁线都是主城区的大动脉。

地铁也是一种认证,尤其是1号线认证青岛这座城市显性价格区域,地铁交汇生长出的动力要素。以地铁为脉络,形成双向流动,M1和M5两条地铁线带来的能量流动,2条地铁线在纺织谷周边换乘形成能量挤压,拱出纺织谷这个区块成为新的中心。

纺织谷成为新的都心不仅要把自己锻造为价值高地,还要激活周边区域甚至整个城市的价值。聚集高浓度的城市资源是自然而然的,规划了与新的都心相匹配的商业、教育、生态等区域内拔高的配套。

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万科未来城配套9年一贯制学校效果图

老四方西部新增规模最大的学校是万科未来城45班9年一贯制学校,位于纺织谷板块,官方消息计划明年开工建设;另外根据今年调整控规,片区内还将在建设一所45班九年一贯制学校;同时,根据控规绿城·和锦诚园西侧的国棉四厂宿舍未来也将变身为学校。

老四方缺少商业巨擘,纺织谷板块除了现在“网红打卡地”纺织谷街区商业及鸿泰广场外;万科未来城旁集中商业已经开工建设,初步消息万科将与商业运营商印力集团合作建设8万㎡印象城综合体,预计明年营业,填补了老四方新型商业综合体的空白;而北侧的捷能地块也规划了商业,大商业落地将改写老四方商业格局。

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市北滨海新区北片区控规

纺织谷板块作为老四方的高级烟火气聚集区,根据片区控规预留了大片的绿地,未来公园和绿地内容化,将生产、生活和生态结合。

镀金板块,老四方按下快进键实现越阶

产业和资源的集聚让老四方不断镀金,地段的价值不仅来自于城市资源的聚集;另一个不可或缺的是头部房企楼盘聚集,来自于头部房企刷新城市界面之后的那种城市感,与先前涣散的城市感是不一样的,先前是传统市中心的自然延伸,而头部房企带来的是有意识的棋盘格式新规划、产品升级的品质感。

根据卓易数据统计,老四方新建住宅的去化周期只有7个月,在楼市市场中具有高成长性和低风险性。

老四方西部此前有万科、龙湖和保利知名大鳄,去年开始中海和绿城进入,未来捷能地块、镇平路TOD项目、葡萄酒厂、东风化工厂这些地块将进行供应,土地市场按下“快进键”,洽谈方均为大房企,越来越多头部房企扎根于此。

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中海寰宇时代展示区
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绿城和锦双子展示中心

房企是片区提档的重要一环。头部房企聚集不仅仅市刷新城市界面,有了竞争便会推动房企产品的更新换代,内在居住舒适度不断提高,展示产品体系化的成果是片区开发商的新动向。例如中海和绿城都将更新的产品拿了出来,从中海寰宇时代的售楼处展示力和现代化能看出中海在这个项目上的用心,老城区上长出新的“样板新城”。

一方面是产业集聚,潜在购房群体支付能力更优,对于高净值人群有了吸引力;另一方面是主城核心土地的稀缺,将一部分客群挤压到此,为了适用这部分客群,开发商的产品将会更加精细化、注重功能性和品质。

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绿城和锦诚园118户型
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绿城和锦诚园126㎡户型

首先是更丰富和灵活多变的空间尺度,例如绿城·和锦诚园打造的南北双阳台宽厅的户型,客厅可改造,这是一个爆款户型,一改老四方此前产品平平无奇的认知。

在未来,老四方西部尤其是新的都心纺织谷板块将成为片区高阶产品的孵化器,诞生越来越多的代表性产品,区域实现越阶。

在战略加持下,一个资源不断集中、多维升级的区域正在崛起。

注:文中涉及规划最终以政府公告为准。

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